Недвижимость vs ETF: считаем доходность квартиры | Глава 5 | Книга 2

Недвижимость — актив или пассив? Считаем доходность квартиры с ипотекой и без, сравниваем с БПИФ и ЗПИФ.

Наутро в тереме Финансиста собралась вся компания: Иван, Матрёна-копейка и сосед Петрович, который пришёл не с пустыми руками — принёс большую связку ключей и документы на квартиру.

Петрович вошёл с громким лязгом ключей, которые звенели, как колокольчики на ярмарке. Он важно подбоченился, выпятил грудь и с видом человека, который только что открыл Америку (ну, или хотя бы соседний город), развалился на лавке.

— Ну что, отче, — начал он, и в голосе его звучала гордость человека, у которого есть стены, крыша и ключи в кармане. — Рассказывай, почему ваши бумажки лучше моей квартиры? Только давай без этих ваших… дивидендов и ребалансировок. Я человек простой — вижу стену, значит, стена. Вижу крышу — значит, крышу. А ваши акции — тьфу, виртуальность!

Финансист улыбнулся в бороду, достал большие счёты и приготовился записывать:

— Ну что ж, Петрович, давай считать. Рассказывай про свою квартиру.

🏠 Квартира Петровича: входные данные

Петрович разложил на столе документы и начал загибать пальцы:

— И сколько лет уже сдаёшь? — поинтересовался Финансист.

— Третий год пошёл! — гордо ответил Петрович. — Жильцы хорошие попались, не пьют, не шумят. Тьфу-тьфу-тьфу.

— А ремонт делал?

— Ну, косметический перед заселением — 200 000₽. И в прошлом году трубу прорвало — ещё 50 000₽ на сантехника ушло.

🧮 Считаем доходность квартиры

Финансист взял перо и начал писать:

Петрович побагровел, потом побледнел, потом снова побагровел — как самовар, который не может решить, кипеть ему или остывать. Он схватился за сердце, потом за голову, потом за документы — и наконец выдохнул:

— Как это минус?! — голос его дрогнул, как струна на балалайке. — Я ж квартиру купил! Она моя теперь! Стены! Крыша! Ключи!

— Ключи — да, — мягко подтвердил Финансист. — А деньги? Они-то где?

— Погоди, Петрович, — остановил его седой мудрец. — Мы посчитали только денежный поток. Но у тебя ещё осталась сама квартира и часть ипотеки, которую ты погасил.

В тереме повисла тишина. Петрович схватился за сердце.

— Не может быть! — прохрипел он. — Я ж думал, квартира — это богатство!

— Понимаю тебя, Петрович, — сочувственно сказал наставник. — Многие так думают. Квартира — это ощущение надёжности. Стены, крыша, ключи в кармане. Это психологически приятно.

— Именно! — обрадовался Петрович. — Я чувствую, что у меня есть что-то настоящее!

— Но, — поднял палец Финансист, — ощущение богатства ≠ реальное богатство. Если квартира не приносит денег, а только забирает — это пассив, а не актив.

📈 А если бы цены на квартиры выросли?

— А если бы цены на квартиры выросли? — не унимался наш герой.

— Тогда бы Петрович был в плюсе, — кивнул старик в очках. — Но! За последние 10 лет недвижимость в России росла в среднем на 3–5% в год. А акции — на 10–12%. И это без учёта дивидендов!

— А если бы Петрович продал квартиру с прибылью? — поинтересовалась Матрёна.

— Тогда надо заплатить налог, — ответил седой мудрец. — 13% с прибыли. Но есть нюанс: если квартира была в собственности больше 5 лет (или 3 года при единственном жилье) — налога нет. А если цена выросла — государство заберёт 13% от разницы.

📊 Сравнение: квартира Петровича vs БПИФ Матрёны

🏦 А если бы Петрович купил квартиру без ипотеки?

— Погоди, отче, — вмешался парень. — А если бы Петрович не брал ипотеку, а сразу купил квартиру за 5 миллионов? У него же были бы деньги?

— Хороший вопрос, — согласно склонил голову Финансист. — Давай посчитаем и такой вариант.

— Но в БПИФ же налог только при продаже! — вспомнил наш герой. — Если не продавать, налога нет.

— Верно! — обрадовался старик в очках. — А с квартиры налог надо платить каждый год, независимо от того, продал ты её или нет.

🕳️ Скрытые расходы недвижимости

Финансист развернул новый свиток:

• 🚽 Коммуналка — 5 000–10 000₽ в месяц, даже если квартира пустует. «Дом без жильцов — как печь без дров: холодно, а платить надо».
• 🔨 Ремонт — раз в 5–7 лет обязательно, минимум 200 000₽. «Хочешь жить — умей вертеться. Хочешь сдавать — умей чинить».
• 💧 Аварии — прорвало трубу, залило соседей — плати. «Вода дырочку найдёт, а сосед — адвоката».
• 👥 Плохие жильцы — не платят, ломают, съезжают внезапно. «Гость не вовремя — хуже татарина. Жилец не платит — хуже чёрта».
• ⏳ Простой — месяц-два без арендаторов = минус доход
• 📝 Налоги — на квартиру и с аренды (13%)
• ⚖️ Юристы — договоры, суды, если что-то пойдёт не так
• 💸 Ипотечные каникулы — потерял работу, не можешь платить — банк заберёт квартиру

💡 Когда недвижимость выгодна

— Так что, недвижимость — это совсем плохо? — спросила Матрёна. — А я думала, квартира — это мечта.

— Не совсем, — покачал головой наставник. — Есть случаи, когда недвижимость выгодна:

1. 🏡 Живёшь сам — не платишь аренду, а свои же деньги в бетон не уходят. Но это не инвестиция, а потребление.
2. 📈 Купил на дне — если цены на квартиры потом вырастут в 2 раза. Но угадать момент сложно.
3. 🏗️ Купил на этапе котлована — если застройщик не обанкротится и цены вырастут.
4. 💰 Ипотека с низким процентом — если ставка ниже, чем доходность от аренды. Сейчас таких нет.

— Но для пассивного дохода, — подчеркнул седой мудрец, — недвижимость — одна из самых хлопотных и низкодоходных инвестиций.

🧺 Альтернатива: ЗПИФ недвижимости

— А если я всё-таки хочу в недвижимость, но без мороки? — поинтересовался Иван.

— Есть такой инструмент, — улыбнулся наставник. — Называется ЗПИФ недвижимости (закрытый паевой инвестиционный фонд). Это как БПИФ, только внутри не акции, а настоящие квартиры, офисы, торговые центры. Вы покупаете пай фонда — и становитесь совладельцем десятков объектов. Управляющая компания сдаёт их в аренду, а прибыль распределяет между пайщиками.

— А как купить ЗПИФ? — спросил парень.

— Так же, как БПИФ! — ответил Финансист. — Через брокера. Популярные тикеры на Московской бирже:

• AKTIVO — коммерческая недвижимость (торговые центры, офисы)
• SBRE — жилая недвижимость (квартиры под аренду, Сбер УА)
• DIVD — складская недвижимость (Парус УА)

— А налоги? — спросила бабка.

— Дивиденды от ЗПИФ облагаются налогом 13%, так же как и дивиденды от акций. При продаже пая — налог с прибыли. Но всю отчётность за вас ведёт брокер, никаких деклараций.

🎯 Итоговый совет Финансиста

— Итак, что мы узнали? — подвёл итог седой мудрец.

1. Недвижимость — это работа, а не пассивный доход.
2. Ипотека — это риск, особенно с высокими ставками.
3. ЗПИФ — лучшая альтернатива для тех, кто хочет недвижимость без мороки.
4. Диверсификация — ключ. Не клади все деньги в один актив.

— Идеальный портфель, — продолжил наставник, — это микс: акции + облигации + немного недвижимости (ЗПИФ) + валюта. Но об этом — в следующей главе. Именно такие вопросы — рубль, доллар, золото — ждут нас в Главе 6.

🤯 Петрович осознаёт

Петрович сидел бледный, перебирал свои документы и тихо шевелил губами.

— 799 тысяч минуса… три года… а если бы в БПИФ…

— Не убивайся, Петрович, — успокоил его Финансист. — Квартира у тебя всё равно есть. Если продашь сейчас — вернёшь свои деньги. А если подождать, может, цены вырастут. Но на будущее — считай всё до копейки.

— А я ведь ещё и с соседями судился, — вспомнил Петрович. — Они шумят, жильцы мои жалуются. И сантехник тот… 50 тысяч взял, а трубу как текло, так и течёт.

Матрёна сочувственно покачала головой:

— Эх, Петрович, — и в глазах её мелькнула искорка. — А я чуть было квартиру не купила. Думала: «Камень — он и в Африке камень». А оказалось — камень-то с дырочкой, деньги-то сквозь него, как вода сквозь решето! «Не та купюра дорога, что в кармане, а та, что в деле». Хорошо, отче вовремя рассказал про БПИФ.

— А ты, Матрёна, теперь куда денежки свои положишь? — поинтересовался Иван.

— Наверное, в TMOS, — задумчиво ответила бабка. — Или в SBMX. Или понемногу туда и туда. Как отче учил — диверсификация.